Berlin

Plus que les autres villes allemandes, Berlin, historiquement moins riche, est en plein renouveau : le taux de chômage baisse fortement depuis 2005. De nombreuses institutions, administrations et siège sociaux de groupes internationaux, ont été récemment et sont en train d’être transférés à Berlin. Les entreprises sont en effet attirés par la qualité de vie de la capitale allemande, le bas niveau des loyers commerciaux, des salaires légèrement inférieurs à ceux des villes de l’ouest (le niveau des prix de l’immobilier à Berlin permettant tout de même aux salariés d’avoir un pouvoir d’achat fort comparativement aux villes de l’ouest ou aux autres capitales européennes).

Aujourd’hui, malgré une augmentation constante (mais raisonnable) des prix depuis 2005, la capitale de la première puissance économique européenne affiche des prix immobiliers extrêmement bas, à environ 2000€/m2 en moyenne, avec une fourchette dans l’ancien comprise entre 1200 et 3500€/m2, pour une qualité de construction largement supérieure à celle des appartements londoniens ou parisiens, puisque depuis la réunification, tous les immeubles avant d’être vendus, ont été ou sont presque systématiquement rénovés en profondeur (y compris les tuyauteries etc…), voire entièrement reconstruits. Seuls arrivent sur le marché des biens de très bonne qualité

Un peu d’histoire : explications du niveau des prix de l’immobilier à Berlin

 

Au sortir de la réunification allemande, la spéculation immobilière bâtit son plein dans les années 90 à Berlin. Beaucoup de grands investisseurs allemands et européens se sont mis à y investir, en voyant la nouvelle capitale de l’Allemagne réunifié comme un futur eldorado en terme de développement économique.


Or, ce décollage économique ne se manifesta pas, et la population se mit à baisser pendant une bonne décennie. Les berlinois étaient davantage attirés par les promesses de vie et de salaires meilleurs de l’ouest.

De ce fait, la loi de l’offre et de la demande mit un certain temps à s’équilibrer et les prix de l’immobilier à Berlin stagnèrent dans les années 90 avant de baisser dans la première moitié des années 2000. Cela peut paraître incroyable pour une capitale européenne dans ces temps de forte spéculation immobilière où la croissance annuelle des prix atteignaient allègrement 12 à 15% par an à Paris, Rome, Madrid ou Londres.

Ayant atteint des prix extrêmement bas (le plancher fût touché en 2004), Berlin revint subitement à la mode ce qui contribua à son embourgeoisement. Elles devint surtout très intéressante en terme économique, car le pouvoir d’achat y était devenu supérieur à n’importe quelle autre ville allemande ou européenne, pour une qualité de vie largement meilleure (ville très bien desservie par les transports, espaces verts très nombreux et immenses, vie peu stressante, peu de circulation automobile, intérêt culturel et historique presque unique dans le monde, nombreux restaurants multi-culturels très bon marché).

Il faut enfin citer l’absence de mouvements spéculatifs sur l’immobilier à Berlin au cours des 15 dernières années, au moment même où le reste de l’Europe était entraînée par la « fièvre acheteuse ». Ceci s’explique par l’absence de politiques fiscales en faveur de l’investissement immobilier (prêt à taux zéro, Robien, Scellier etc…), une situation économique post-réunification difficile, une mentalité des acheteurs différente de celle que l’on retrouve dans le sud de l’Europe où le « être propriétaire à tous prix », le travail de sape des lobbys et la centralisation dans les capitales (surtout en France) a entraîné une surévaluation des prix. De plus, les banques ont ouvert en grand les vannes du crédit dans toute l’Europe (allongement des durées de prêt, diminution de l’apport demandé, taux d’intérêts très bas etc…) alors que les banques allemandes restaient très prudentes.

POURQUOI ACHETER AUJOURD’HUI DE L’IMMOBILIER A BERLIN ?

 

Les raisons sont nombreuses et nous citons ici les principales motivations que vous devez considérer. Si nous sommes amenés à travailler ensemble, nous vous fournirons toutes les informations complémentaires qui pourraient vous servir (détails particuliers lié à l’acquisition, études économiques de grandes banques allemandes et internationales, explications détaillées des dispositifs fiscaux, éclaircissements et accompagnement sur de nombreux points, tels que le financement de l’acquisition, la traduction de documents juridiques, la création d’une SCI de droit allemand, où les déclarations d’impôt).

Sécurité économique et protection monétaire
L’Allemagne est indéniablement le moteur économique de l’Europe et le seul grand pays qui continue à exporter quelque soit le niveau de l’Euro. Une explosion de la zone Euro et un retour aux monnaies nationales entraîneraient d’après nos estimations, un différentiel de 25 à 30% minimum en faveur du nouveau « Mark » allemand contre le nouveau Franc par rapport aux valeurs de conversion lors de l’entrée dans la zone Euro. La valeur d’un investissement immobilier à Berlin pour un citoyen français ou d’Europe du sud dans sa monnaie croîtrait donc instantanément d’autant en cas d’explosion de la zone Euro.

Croissance démographique

Aujourd’hui, on observe le mouvement inverse à celui des années 90: la croissance démographique est de nouveau positive puisque de nombreux travailleurs diplômés, y compris de nombreux jeunes couples avec enfants, viennent des villes de l’Ouest pour y travailler et y profiter de la qualité de vie supérieure. Un phénomène nouveau est également en train d’apparaître depuis l’année 2011 : le nombre de jeunes diplômés qui arrivent du sud de l’Europe (Grèce, Espagne et Italie) est en train d’exploser, du fait des difficultés d’insertion professionnelle toujours plus grandes que ces jeunes rencontrent dans leur pays d’origine.

Qualité de l’environnement

Le sens civique du peuple allemand est certainement pour beaucoup dans la propreté de la ville et des espaces publiques. Il est très rare de voir des déchets par terre, de quelque type qu’ils soient. Les populations étrangères sont en général très bien intégrées et la délinquance y est extrêmement faible . Les espaces verts sont très nombreux et très grands et la circulation automobile est très raisonnable, les berlinois n’hésitant pas à utiliser leur bicyclette quotidiennement. Enfin, les transports publiques sont bien organisés, assez silencieux et surtout très propres. Enfin, on ne ressent pas le stress ni l’agressivité qui caractérise parfois les grandes villes.

Attrait touristique pour les européens
La ville montre un attrait touristique croissant et est depuis 2009 la 3ème ville la plus visitée en Europe (après Paris et Londres mais avant Rome, Barcelone et Madrid).

Attrait économique et touristique à venir…pour les américains, asiatiques et orientaux.
De ce fait un grand aéroport international est en train d’être construit (opérationnel fin 2012) et permettra de doubler la capacité et surtout permettre les liaisons transcontinentales qui ce jour n’existe pas (un touriste ou homme d’affaire américain ou asiatique souhaitant se rendre à Berlin doit faire escale à Francfort ou à Munich).

Attrait financier

Les prix de l’immobilier y sont parmi les plus bas d’Europe (moins cher que à Varsovie par exemple), avec un prix moyen au mètre carré inférieure à 2000 €, pour des appartements vendus en excellent Etat. Pour comparaison, les prix à Paris sont supérieurs à 8000€/m2 et à Londres, autour de 10 000 €/m2.

Pouvoir d’achat immobilier
Le fort pouvoir d’achat immobilier qui caractérise l’Allemagne et surtout Berlin est un facteur extrêmement important pour tenir compte des risques de vos investissements immobiliers : par exemple, par rapport à Munich et Hambourg, qui font partie des villes allemandes et européennes les plus riches, les prix de l’immobilier sont à Berlin environ 50% et 33% inférieures, pour des salaires environ 30% et 20% inférieures respectivement. Par rapport à Paris, le pouvoir d’achat immobilier (salaire moyen / prix au m2) y est environ 4,4 fois supérieur et par rapport à Londres, 3,5 fois supérieur.

Niveau de rendement de l’investissement
 Les rendements d’un investissement immobilier à Berlin sont supérieurs d’environ 1 à 1,5 point à ceux d’un investissement à Paris. Les loyers y sont environ 3 fois inférieurs mais étant donné la différence des prix à l’achat, le rendement est assez largement supérieur. De plus, les taux d’intérêt requis par les banques allemandes (qui étaient supérieurs à ceux des banques françaises jusqu’en 2010) sont désormais inférieurs ce qui rend l’investissement encore plus avantageux comparativement à de l’immobilier en France et les dossiers de prêts sont généralement acceptés (ou pas…) en 2 jours. Contactez nous, nous sommes également là pour vous accompagner sur place et négocier pour vous un emprunt immobilier.

Si l’on inclut en outre les aspects fiscaux, l’écart est encore supérieur. Il est à noter que comme dans toutes les grandes villes, les rendements ont tendance à augmenter au fur et à mesure que l’on s’éloigne du centre.

Equilibre offre / demande désormais en faveur de la demande

La situation de déséquilibre en faveur de l’offre est en train de se résorber : de nombreux services publics qui se trouvaient à l’Ouest (en particulier à Bonn, ex-capitale de l’Allemagne de l’Ouest) sont en train d’être transférés à Berlin. Par exemple, 15000 travailleurs vont arriver avec leur famille en 2012, suite au transfert des services secrets allemands.
La construction ne suffit actuellement plus pour pallier à la demande croissante.
Autre facteur qui pourrait jouer en faveur de la demande : seuls 14% des berlinois sont propriétaires de leur logement (taux le plus faible d’Allemagne et d’Europe), ce qui est en partie le fruit d’une certaine mentalité. Les allemands ne souhaitent pas être « propriétaires à tous prix » mais plutôt faire « l’achat d’une vie » et lorsqu’ils décident d’acquérir un bien immobilier, c’est généralement qu’ils sont convaincus qu’il est situé dans l’endroit qui leur correspond et où ils souhaitent vivre pendant très longtemps. On constate (et on l’a constaté ces dernières années en France) que lorsque le taux de propriétaires augmente, les prix de l’immobilier augmente. Etant donné la faiblesse du taux de propriétaires (données 2009), nous envisageons une augmentation régulière et assez soutenue au cours des prochaines années.

Attrait fiscal

La fiscalité est particulièrement attrayante pour un investisseur étranger, et notamment français, aussi bien sur les plus-values à la revente que sur les revenus de location:
A condition de conserver le bien pendant 10 ans, vous ne paierez absolument aucun impôt sur les plus-values à la revente (ni CSG, CRDS et autres contributions sociales qui n’existent pas en Allemagne…). Avant 10 ans, votre plus-value sera imposée au barême de l’impôt sur le revenu en Allemagne (une convention fiscale franco-allemande, très avantageuse permet de réduire fortement les effets de la progressivité de l’impôt) ce qui restera dans la plupart des cas plus intéressant que si vous vendiez une résidence secondaire en France.
Concernant les revenus locatifs, la convention fiscale franco-allemande fonctionne aussi et permet de déclarer ses revenus en Allemagne, en étant imposé suivant le barême allemand (seule la première tranche à 0% est hors d’atteinte pour les investisseurs étrangers). De plus, outre la déductibilité des intérêts d’emprunt et coûts d’éventuels travaux, vous pouvez également déduire des revenus, chaque année, entre 2 et 2,5% de la valeur de construction du bien (qui représente environ 70% de la valeur totale du bien).

Enfin, la taxe foncière ou son équivalent, payable mensuellement ou trimestriellement est généralement 3 à 4 fois inférieure à celle qui est payée en France pour une surface comparable.
Contactez nous pour plus de précisions ou pour des simulations.

Attrait juridique
L’attrait juridique tient essentiellement dans la stabilité des règles fiscales en vigueur en Allemagne. Les partis politiques agissant bien plus qu’ailleurs dans l’intérêt du pays, les décisions « démagogiques » ou « idéologiques » sont quasiment inexistantes et le pragmatisme économique l’emporte toujours.

Risque en capital et perspectives de plus-values de l’investissement

Etant donné le niveau de prix de l’immobilier à Berlin, la puissance et la sécurité économique du pays (qui n’est certainement pas un phénomène passager, en tous cas relativement au reste de l’Europe), les risques monétaires, le pouvoir d’achat immobilier à Berlin et la fiscalité avantageuse, nous sommes convaincus qu’il est aujourd’hui difficile voire impossible de trouver un investissement immobilier offrant de telles perspectives de rendement et de plus-values, compte tenue du risque de l’investissement, et cela quelque soit la conjoncture économique en Europe dans les prochaines années. Ceci est d’autant plus vrai pour un investisseur qui n’est pas allemand. Un tel écart de prix avec les autres capitales européennes ne peut se justifier sur le long terme et les personnes qui ont visité et qui connaissent ne serais-ce qu’un peu Berlin en seront d’autant plus convaincues.

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