Immobilier résidentiel en Allemagne

L’investissement immobilier en Allemagne :

de nombreux avantages en terme de coûts, de sécurité, de qualité, de fiscalité, de diversification.

Notre service est dédié aux français et à tous autres citoyens qui souhaitent investir en Allemagne, que ce soit pour valoriser et protéger un capital ou patrimoine, pour des raisons fiscales, dans une optique de rendement ou pour un choix de résidence secondaire.

De nombreuses bonnes raisons d’investir dans l’immobilier en Allemagne.
ECONOMIQUE

1ère puissance économique européenne, 4ème puissance économique mondiale, l’Allemagne est aussi la 2nde puissance commerciale et exportatrice au monde derrière la Chine : l’excédent de la balance commercial est généralement compris entre 12 et 14 milliars d’Euros par mois !!! A titre de comparaison, la France affiche un déficit de sa balance commerciale d’environ 6 milliards d’Euros par mois en moyenne!!! Au sein du G7, l’’Allemagne est le seul pays dont les parts de marché dans le commerce mondial ont augmentées depuis 1995. En outre, l’Allemagne est le pays au monde qui comptent le plus grand nombre de brevets par habitant. La forte coopération entre les mondes de l’entreprise, de l’éducation (avec la prédominance de la formation en alternance) et des instituts de recherche maximise l’efficacité dans le développement et la mise en marché de ces brevets.

FINANCIERE

Etant donnée la situation financière en Europe, le risque d’explosion ou de scisson de la zone Euro au cours des 5 prochaines années n’est pas à exclure : dans un tel cas, et au vu des écarts de déficits publics et de balance commerciale entre l’Allemagne et les autres pays de la zone Euro (sauf Pays-Bas, Autriche et Finlande), une telle situation entrainerait de facto une réévaluation de la nouvelle monnaie allemande dans une proportion probablement comprise entre 20 et 50%. Un investisseur résident dans un autre pays européen verrait donc la valeur de son investissement immobilier et de ses revenus locatifs s’envoler dans la même proportion, dans sa monnaie locale.

OPPORTUNITE ET RISQUE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER

L’Allemagne est sans doute le pays d’Europe dans lequel le rapport qualité des biens / prix est le meilleur. En outre, le pouvoir d’achat immobilier (ratio salaires / prix des logements) y est beaucoup plus fort qu’en France ou en Angleterre. A titre d’exemple, à Munich, où les salaires sont supérieurs d’environ 25% à Paris, l’immobilier y est 2 fois moins cher; à Hambourg, où les salaires sont comparables à ceux de Paris, les prix y sont environ 3 fois plus bas; à Berlin, capitale en plein renouveau économique et culturelle, les prix sont 4 fois plus bas qu’à Paris pour des salaires à peine inférieurs et une qualité des biens largement supérieures (rénovation en profondeur des immeubles complète suite à la réunification).

Ce facteur prix est à notre sens très important : non seulement, il assure un avenir prometteur en terme de rendement et de plus-values, mais il constitue un rempart important contre le risque de ne plus pouvoir louer son logement, le louer moins cher ou le revendre à perte, si une grave crise économique devait toucher l’Europe : de ce point de vue, la notion de pouvoir d’achet immobilier est très importante, et l’Allemagne est de loin le pays qui offre les garanties les plus solides.

FISCALE

Une convention de non double imposition France-Allemagne permet de déclarer ses revenus immobiliers allemands en Allemagne et ainsi de bénéficier d’une tranche moyenne et marginale qui rend la progressivité de l’impôt moins douloureuse.

1) imposition des revenus locatifs

Pas de CSG, CRDS et autres contributions sociales.

Pour les revenus locatifs, déduction de l’amortissement de la valeur de construction du bien (entre 2 et 2.5% par an, sur une assiette d’environ 70 à 80% de la valeur du bien), des intérêts d’emprunts et autres charges qui incluent : frais bancaires, frais de maintenance et charges courantes (taxe foncière, taxe de nettoyage de la rue, déchets et poubelles, eau, électricité, chauffage, eau chaude, ramonage).

2) imposition des plus-values

Il n’y a pas d’imposition sur les plus-values de cession après 10 ans de détention du bien.

La CSG, CRDS et autres contributions sociales n’existent pas en Allemagne.

De de fait, une plus-value de 50 000 € en 2011 sur un bien acheté avant 2001 se traduit bien par un gain net de 50 000€ pour le vendeur. Pour une cession avant 10 ans, la plus-value est imposée selon le bareme de l’impot sur le revenu progressif (qui prend en compte les autres revenus éventuellement perçus en Allemagne l’année de la cession).


CULTURELLE

Le citoyen allemand possède un sens civique hors du commun, ce qui se retrouve par exemple dans la propreté des endroits publics, un pragmatisme qui permet d’éviter les conflits, que ce soit au sein des entreprises (coopération syndicats – patronat dans le but de dégager la meilleure performance pour l’entreprise et donc les salariés, sur le long terme) et dans les relations et affaires privées (les conflits entre locataires et propriétaires dans le domaine de l’immobilier résidentiel y sont très rares). Enfin, la petite délinquance qui empoisonne souvent la vie des quartiers y est quasiment inexistante.


SECURITE JURIDIQUE ET FISCALE

L’Allemagne est connue pour la sécurité juridique et fiscale dont elle fait bénéficier les investisseurs : on notera la faible fréquence des changements de règles du jeu, qui d’une manière générale, s’inscrivent dans le long terme.

Peu d’interventionnisme de la part de l’Etat.
Ce point rejoint le précédent. Il explique également en partie pourquoi la bulle immobilière a épargné l’Allemagne.

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